■私道共有持分を持つ土地の売買時は「通行、掘削等に関する承諾書」が必要

ある土地の前面道路が私道で共有持分として所有権を持っている場合が良くあります。売却する時は、原則他の持分の方全員からの「~承諾書」を取得することを前提で契約します。

残金決済までの間に売主様あるいは仲介業者・測量士が私道持分所有者一人一人に説明し承諾の印鑑をもらい、全員分を取得し購入者へ引き継ぎます。これには時間と労力がかかります。

万一取得ができないと又は反対があると契約が白紙解約になったり、今後のライフラインの利使用に不都合が生じる場合があります。

多くの私道は上下水道は私設管でガス管等の新たな引込や環境整備をしてきたのは私道共有者です。この方々の「~承諾書」が無いと万一のトラブルを懸念して新たな工事も工事業者はしてくれません。

■私道共有を持つ土地の売却依頼を受けて 販売活動の現状

先日、私道に接する土地の売却依頼をうけました。もちろん道路に持分を持っています。ただ数十人の共有状態で、住所からたどっても所有者が見つからない、相続が発生している様子、法人所有で廃業しているらしい、所有者が認知症で親族も不明等々の私道所有者達の存在が判明しました。いわゆる所有者不明を含む私道共有地です。

どうみても全員の「~承諾書」を取得するには困難と限界がありそうです。

幸いこの私道は位置指定道路の認定を受け上下水道管も市の所有、ガスは東京ガスが引かれており、購入検討者にはライフラインの利使用にはほぼ問題がない旨説明をしました。

ところがほとんどの仲介会社・建売業者からは、土地承諾書の目途が立たないならまるで価値が無いかのような態度をされました。本地の売主の意思よりも共有私道の持ち主の意思が優先されるような形です。

幸い本物件は、現状を十分説明し物件のもつリスクを理解してもらい契約できましたが。

■売買する時は総合的な判断を

私道に接する土地はたくさんあります。売買には位置指定道路の指定があるか否か、私道持分があるか否か、将来のリスクはどうなのかをきちんと理解し、その価格や生活環境など総合的に判断することが大事です。

■令和5年4月1日民法が変わる。

こうした私道や所有者不明土地をめぐり、解決策の一つとして民法の不動産のルールが大きく変わります。今後どのように実施されていくのか注視したいと思います。~以上現場からでした

以下法務省民事局より抜粋画像と参考文書 

所有者不明土地の解消に向けて 共有私道ガイドラインの改定


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