23日京都地裁で「更新料は入居者の利益を一方的に害する特約で無効」
とした判決を初めて出した。関連記事はここ

従来の判決では、「期間が満了した時点で、
家主が借家人に対し約束した一定額の更新料を受け取り、
契約を更新する旨の意思を表示したときは、
それまでと同じ条件で借家契約が新しく成立する。
と同時に、借家人は、賃料の前払いとして約束した
一定額の更新料を支払う義務がある」（2009年3月大津地裁）などあるが、

今回のようにズバリ無効となると、
全国100万戸の賃貸住宅に及ぼす影響は極めて大きい。
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現在東京周辺で使用している賃貸契約書には
更新料の項目が必ずあり、1ヶ月とほとんどが記載されている。
他に事務手数料も別途かかる。
敷金も1~2ヶ月となっており、通常損耗は貸主負担と明記している。

今回の場合、58000円の家賃で更新料2ヶ月かつ更新後2ヶ月で退去、
契約時の保証金35万から30万の敷引きとなっていたのを全額
合わせて46万6千円の返還だという。
結構な金額だ。

もっとも、京都の慣習では、契約時数10万円が敷金で
そのほとんどが敷引き。退室日が、リフォーム期間も含めての期日であり
1年更新・・？つまり退室の翌日から次の借主が入れる。

以前子供を京都で学生生活をさせた経験から、びっくりしたことがあり
慣習だからやむなしとなったが、東京付近とは違うことは確かであった。

長い歴史の中で生まれた慣習なのだろうが、気にはなっていた。
当時関西の業者に聞くとあそこは古い都で別だからと言われた。

今回の判決が必ずしも決定打ではないにしても
慣習と常識が徐々に変化していくきっかけになるだろう。

大阪高裁が2009年8月27日に控訴審判決をだすという。

借主、貸主　双方の仲介業務をする不動産会社としては
今後の行方、宅建協会など不動産団体の説明など、
注視しなくてはならない。

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